Les propriétaires de biens immobiliers mis en location sont souvent confrontés à des locataires qui ne paient pas leurs loyers ou qui refusent de quitter les lieux lorsque le bail prend fin, ce qui constitue une violation contractuelle grave du contrat de location.
Quels sont les recours du bailleur ? Peut-il expulser le locataire ?
Il y a peu encore, il n’existait pas de procédure particulière relative à l’évacuation d’un bien immobilier en location et les bailleurs n’avaient pas d’autre choix que de déposer une plainte et d’attendre patiemment la décision du tribunal qui était parfois obtenue après que plusieurs années se soient écoulées, période au cours de laquelle le locataire pouvait continuer de résider dans le bien.
Cependant, la situation de nos jours a fondamentalement changé ; de fait, depuis l’amendement voté en 2008, le bailleur a désormais la possibilité d’entamer une procédure spécifiquement adaptée à ce genre de situations et dont le but est l’obtention rapide d’une décision de justice afin de faire évacuer le bien.
Une procédure rapide et efficace.
La procédure rapide d’évacuation a pour avantage de réduire considérablement le nombre de convocations des parties aux audiences.
En effet, la procédure rapide d’évacuation contourne les habituelles étapes préliminaires au procès et permet de passer directement à l’analyse des faits. En déposant sa plainte, il conviendra donc que le bailleur y annexe les éléments suivants :
Une déclaration sur l’honneur, visé devant un avocat ou une autorité compétente, dans laquelle seront décrit les faits ;
Un rapport d’expertise ;
Copie du document liant les parties (généralement le contrat de location).
Les temps de réaction seront ensuite très courts : le locataire disposera de 30 jours seulement après le dépôt de la plainte du bailleur pour réagir par écrit et déposer sa défense. La première audience se tiendra au cours des 30 jours suivant le dépôt de la réaction du locataire.
Les audiences ne devront pas durer plus d’une journée et le juge devra publier sa décision dans un délai maximal de 14 jours.
L’application de la décision de justice.
Hormis la réduction des délais de procédure, le délai d’application de la décision de justice est de 15 jours seulement. Si au cours de cette période le locataire ne quitte pas les lieux de son plein gré, le bailleur pourra s’adresser aux autorités judiciaires compétentes qui se chargeront de faire exécuter la décision du tribunal.
Une procédure uniquement destinée à expulser le locataire.
Bien que l’avantage principal de cette procédure soit la réduction des délais à compter du dépôt de la plainte et jusqu’à la délibération du juge, l’inconvénient majeur est que le bailleur ne peut exiger que l’évacuation du bien et aucun autre type de dédommagement. Par conséquent, si des dommages financiers lui ont été causés il ne pourra pas les inclure dans le cadre de cette plainte.
À titre d’exemple, si le locataire n’a pas payé son loyer, le bailleur, s’il choisit une procédure d’expulsion rapide, pourra éventuellement le renvoyer du bien mais sans pour autant le contraindre à payer ses dettes.
Le cas échéant, le bailleur devra déposer une seconde plainte au motif de dommages financiers (les deux plaintes peuvent être déposées concomitamment et ne nécessitent pas l’approbation préalable de la seconde instance). La durée de traitement d’une affaire de nature civile par le tribunal varie généralement entre neuf mois et un an et demi, selon le montant réclamé.
Autre option : la procédure « concentrée »
La loi israélienne prévoit également une procédure dite « concentrée » relativement rapide permettant à tout individu de porter plainte en se fondant sur un écrit liant les parties et sous condition que le montant du litige soit explicite (ce qui est généralement le cas dans un contrat de location).
La plainte sera déposée au tribunal communal qui se situe dans la plupart des grandes villes du pays. Cette procédure comporte plusieurs avantages :
Elle ne nécessite pas de rapport d’expertise puisque le montant de la plainte se fonde sur le document écrit liant les parties ;
Elle ne prévoit pas de processus de défense de l’accusé. Ce dernier, s’il souhaite déposer une réaction de défense au tribunal, devra au préalable obtenir l’approbation de ce dernier pour ce faire en exposant ses arguments.
En conclusion
Bien que la loi israélienne prévoit différents recours pour les bailleurs dont les locataires ne respectent pas leurs engagements, il est recommandé de prendre toutes les précautions nécessaires au préalable de la signature du contrat de location (LIEN : https://credit-immobilier-en-israel.com/2017/06/location-de-bien-immobilier-faut-absolument-savoir/) qui devra comporter plusieurs mécanismes destinés à défendre les intérêts du bailleur.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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